حددت تعديلات قانون الإيجار القديم الأخيرة نسبة زيادة القيمة الإيجارية بقيمة 15% لمدة 5 سنوات، وبعد انتهاء تلك المدة، تردّ العينة للمالك أو المؤجر، وفي حال رفض المستأجر تسليم الوحدة، يلجأ المالك إلى القضاء، الذي يصدر حكمًا بطرد المستأجر.
ويستعرض موقع “عالم البيزنس” من خلال التقرير التالي، كل ما تريد معرفته عن قانون الإيجار القديم، بالإضافة إلى حالات طرد المستأجر.
صدّق الرئيس عبد الفتاح السيسي على تعديل قانون الإيجارات القديمة رقم 10 لسنة 2022، والذي نص على زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًّا بدءًا من شهر مارس 2022، وتستمر بنفس النسبة حتى 2027، لتنتقل بعدها الوحدة السكنية إلى المالك بالقانون، وذلك يعني أن قيمة الإيجار في مارس 2023 ستشهد زيادة جديدة بنحو 15%.
شهد العام الجديد 2023 زيادة جديدة في قيمة الإيجار القديم، بعد آخِر تعديل بقانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، والصادر في مارس الماضي، نص قانون الإيجار القديم بعد التعديل، بالإضافة إلى حالات طرد المستأجر.
وتسري الزيادة في قيمة الإيجار القديم على بعض الحالات التي أوردها القانون، حيث نص في مادته الأولى على أن الحالات المخاطَبة بالقانون هي الأماكن المؤجّرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، وذلك طبقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
حدد القانون موعد إخلاء الوحدة الخاضعة لتعديلات قانون الإيجار القديم، ونصّت على أنه يلتزم المستأجر بردّ العين إلى المالك أو المؤجِّر في اليوم التالي لانقضاء 5 سنوات يبدأ احتسابها من مارس 2022 وتنتهي في مارس 2027، وهو الموعد الفعلي لتطبيق القانون.
وإذا امتنع المستأجر عن تسليم الوحدة والإخلاء، يحق للمالك أو المؤجِّر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء في الموعد المقرر.
حدد قانون الإيجار القديم عددًا من الحالات التي يتم فيها طرد المستأجر، دون الحاجة إلى التعديلات الجديدة، وإنما بموجب مخالف القوانين القائمة، وهذه الحالات تتمثل فيما يلي:
- يتم طرد المستأجر في حالة الإضرار بالعين المؤجرة «جنحة إتلاف مِلك الغير».
- يتم طرد المستأجر في حالة التخلف عن سداد القيمة الإيجارية لأكثر 15 يومًا، ويتم الإنذار ثم فسخ العقد.
- يتم طرد المستأجر في حالة عدم سداد ملحقات المبنى من أجرة السلم والبواب والمياه والكهرباء.
- يتم طرد المستأجر في حالة استخدام الوحدة السكنية في أعمال منافية للآداب.
- يتم طرد المستأجر في حالة تغيير نشاط الوحدة السكنية دون موافقة المالك.
- يتم طرد المستأجر في حالة التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المالك.
أصبح قانون الإيجار القديم موضوعًا مهمًّا يتصدر عمليات البحث على جوجل، خاصة متى يطبق قانون الإيجار القديم، وبشأن هذه الأزمة، قال النائب إيهاب منصور، رئيس الهيئة البرلمانية للحزب المصري الديمقراطي الاجتماعي، ووكيل لجنة القوى العاملة بمجلس النواب، إن 50% من وحدات الإيجار القديم مغلقة، ولا يوجد ما يمنع ردها لأصحاب الملك للاستفادة بها.
وانتظر الملاك لعقود طويلة نبأ سار، حيث يبدأ المستأجرون دفع القيمة الإيجارية لعقود وحدات الإيجار القديم بزيادة تقدر بـ 15%، وفقا للقانون الذي سبق وصدر خلال العام الماضي، وبالتحديد في 6 مارس عندما قامت الجريدة الرسمية بنشر قرار رئيس الجمهورية المتعلق بالقانون رقم 10 لسنة 2022، بعد إحالته من قبل مجلس النواب.
لا يسمح قانون الإيجار القديم في الأصل بزيادة القيمة الإيجارية، ولا يمكن للمالك أن يطلب زيادة الإيجار من المستأجر، إلا أنه بعد تعديل القانون تنفيذا لحكم المحكمة الدستورية، فيما يخص الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية، أصبحت بعد الفئات ملزمة بزيادة الإيجار القديم بنسبة 15% بداية من شهر مارس المقبل، وتحديدا في 6 مارس، موعد التطبيق الفعلي للقانون.
وتسري الزيادة في الإيجار القديم، والمقدرة بـ 15% على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط، والواردة بالقانون الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 1977 و1981، ولا تسري الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين، وذلك وفقا لما نص عليه القانون.
وهناك فارق بين الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعيين بقانون الإيجار القديم، فالأشخاص الاعتبارية هي الجهات والشركات الحكومية والخاصة، أما الأشخاص الطبيعيين فيضم المستأجرين بأنفسهم من مستأجرين الشقق والمحلات وورش الصناعة.
ولا تطبق الزيادة الجديدة في الإيجار القديم إلا على الوحدات غير المعدة لغرض السكنى، فلا تشمل الزيادة المستأجرين القاطنين في وحدات سكنية، حيث لم يصدر إلى الآن أي تعديلات تخص الإيجار القديم فيما يتعلق بالوحدات السكنية، واقتصرت التعديلات فقط على الوحدات الإدارية.
بالنسبة للمحلات التجارية والورش الصناعية، فلا تدخل تلك الحالات ضمن الزيادة الجديدة في الإيجار القديم، إذا كانت مملوكة لأشخاص طبيعيين، أما في حالة كانت المراكز التجارية أو المحلات مملوكة لأشخاص اعتباريين، فتطبق عليهم زيادة الـ 15%.
قانون الإيجار القديم.. طرد المستأجر
حدد القانون عقوبات عدم الالتزام بسداد الزيادة المقررة في مارس المقبل، وتصل إلى طرد المستأجر نهيائيًا، وإخلاء الوحدة المؤجرة وردها إلى المالك، حيث ينص القانون على أنه من ضمن الحالات التي يتم فيها طرد المستأجر، هي عدم سداد القيمة الإيجارية التي نص عليها القانون والعقد المبرم ما بين الطرفين.
ويلجأ المالك في حالة عدم سداد القيمة الإيجارية من قبل المستأجر إلى رفع دعوى قضائية، يتم بعدها إنذار المستأجر، وفي حالة عدم امتثاله للزيادة أو القمية الإيجارية المقرر وفقًا للقانون، يتتم إخلاء الوحداة مباشرة وطرد المستأجر ورد العينة المؤجرة إلى المالك.
أما عن موعد فسخ عقد الإيجار القديم، فمن المقرر أن يكون في مارس 2027، في اليوم التالي لمرور 5 سنوات على إصدار تعديلات قانون الإيجار القديم، حيث نص القانون على أن ينتهي عقد الإيجار وترد الوحدة إلى المالك بعد مرور 5 سنوات من صدور القانون، وهي الفترة الانتقالية التي كانت تدور حولها فلسفة التعديلات الأخيرة، لإيجاد التوازن ما بين المالك والستأجر.
وينطبق فسخ عقد الإيجار القديم على الأسخاص الاعتباريين أيضًا، ولا يطبق الإخلاء على الوحدات السكنية أو على المحلات التجارية والورش الفنية التابعة للأشخاص الطبيعيين.
وبهذا التشريعية، يكون قد اتخذت الدولة خطوة للأمام في ملف الإيجار القديم، الذي مثل صراعًا طويلًا بين الملاك والمستأجرين، فيما لا يزال الملاك على أمل في أن يكون تعديلًا ومخرجًا قانونيًا لإنهاء العلاقة الإيجارية فيما يتعلق بالوحدات السكتية.
وكان نواب بارزين بمجلس النواب قد أكدوا وجود نية لتعديل قانون الإيجار القديم للأشخاص الطبيعيين والشقق والوحدات السكنية، لكن بعد التوافق المجتمعي حول القانون الذي سيصدر.
ونصت تعديلات قانون الإيجار الأخيرة على زيادة القيمة الإيجارية 15% لمدة 5 سنوات، وبعد انتهاء تلك المدة، ترد العينة للمالك أو المؤجر، وفي حال رفض المستأجر تسليم الوحدة، يلجأ المالك إلى القضاء، الذي يصدر حكمًا بطرد المستأجر.
