رئيسىملفات وتقارير
بالتفاصيل.. كل ما تريد معرفته عن قانون تعديل الإيجار القديم
كتبت: دنيا عبدالله
قدم الدكتور وليد جاب الله، خبير التشريعات الاقتصادية، بمشروع قانون لتعديل أحكام العلاقات الإيجارية القديم، يهدف إلى تحقيق التوازن في علاقات الإيجار ، وذلك نظرًا لشكاوى الكثير من الملاك من الإيجارات القديمة.
أسباب تعديل قانون الإيجار القديم
- تقرير توازن للعلاقة الإيجارية مع ما يتوافق مع الواقع الحديث دون مُحاباة لفئة من أبناء الوطن على حساب فئة أُخرى تطبيقًا لمبدأ المُساواة في الحقوق والواجبات.
- إعادة التوازن لإيرادات الأوقاف التي أوقف أصحابها إيرادها لله وليس للمُستأجرين.
- إلغاء الأجرة البخسة التي تُنذر بإبطال العلاقة الإيجارية برمتها والقضاء بعدم دستوريتها سيما، وأن الأجرة البخسة تُبطل إيجاب المؤجر ابتداءً لكونه لم يكن مُدرك عند إبرامه لعقد الإيجار أن ينتهي بأجره بخسه، باعتبار أن عقيدته عند التعاقد تدور بين تدخل الدولة دوريا لتحقيق توازن القيمة الإيجارية، أو تركها ذلك للسوق الحر وهو ما لم يحدث، وانتهى الأمر لأجره بخسه.
- تقرير إعفاء من الضرائب العقارية لعقارات إيجار القواعد الخاصة تتعارض مع مبدأ المُساواة في تحمل التكاليف بأن يستفيد مواطن من عقار بإيجار بخس معفي من الضريبة العقارية، بينما مواطن آخر يؤجر بنظام الإيجار الحر بأجرة حقيقية في عقار مُحمل بالضريبة العقارية التي تُحمل على الأجرة.
آليات تحقيق تعديل القانون
- التصدي لتحقيق توازن في العلاقة الإيجارية دون الإضرار بأي من طرفي العلاقة بصورة تفتح الباب لمزيد من حالات تحرير للعلاقة الإيجارية، دون الإضرار بالمُستأجرين محدودي الدخل.
- يتم تحقيق توازن العلاقة بآليات ناعمه لا تخلق صدام وإنما تخلق إعادة هيكلة تتوائم مع عمليات إعادة الهيكلة الشاملة للدولة المصرية.
- زيادة الأجرة من خلال معايير مُتعددة يتم اختيار أكبرها مما يفتح الباب لتعامل أكثر عدالة مع كل شريحة من المُستأجرين.
- زيادة دورية للأجرة تتناسب مع مُعدلات التضخم السنوي وتًشجع المُستأجرين على الاستفادة من المزايا التي تتقرر لإنهاء العلاقة الإيجارية.
- إضافة حالات جديدة لإنهاء العلاقة الإيجارية دون الإضرار بحق المُستأجر في السكن تفتح الباب للتخفيف من حجم الوحدات الخاضعة للقواعد الخاصة، وتزيد من حجم مُخصصات صندوق دعم المُستأجرين.
- تقرير الاختصاص بتقدير الأجرة عند الاختلاف للجان الضرائب العقارية يجعلها أكثر عدلة لما تمتلكه تلك اللجان من خبرة ودراية.
طرق تحديد قيمة الإيجارات وفقا للقانون الجديد
- الحد الأدنى للقيمة الإيجارية الشهرية بـ 200 جنيه للوحدة المؤجرة لغرض السكن، و300 جنيه للوحدة المؤجرة لغير غرض السكن.
- يقدر بما يوازي مُتوسط اجمالي ما دفعه المؤجر للمرافق (كهرباء، مياه، غاز) بالعام السابق لنفاذ القانون.
- يتم حساب 75% من قيمة الأجرة القانونية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة المثل في العام السابق لنفاذ هذا القانون.
- 10% زيادة سنوية حسبما حدد المشروع نسبة زيادة سنوية دورية على قيمة الأجرة المُقررة بهذا القانون.
حالات التي يحق فيها المالك فسخ عقد الايجار سواء قديم أو جديد كالتالي:
أولًا:-
- عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.
- أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.
ثانيًا:-
- هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففى القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.
ثالثًا:-
- الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.
رابعًا:-
- استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة، لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.
خامسًا:-
- تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.
